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Elementos clave que deben incluirse en un contrato

Antes de señalar los elementos esenciales de un contrato debemos tener en cuenta qué es el contrato, siendo el mismo un acuerdo de voluntades entre las partes, por el cual se establecen cláusulas de hacer o no hacer, dar o brindar algún tipo de servicio generalmente con una remuneración económica. Para que un contrato tenga validez en Panamá, conforme a lo establecido en el art. 1112 de nuestro Código Civil, debe contar con los siguientes requisitos o elementos esenciales: consentimiento, objeto cierto que sea materia del contrato y causa de la obligación.

Siendo el consentimiento la aprobación por ambas partes contratantes para celebrar el contrato; el objeto se refiere a una cosa determinada, teniendo en cuenta que todo lo que no esté fuera del comercio de los hombres puede ser objeto de contrato; mientras que la causa, haciendo alusión a los contratos onerosos, puede ser la prestación o promesa de una cosa o servicio.

Podemos analizar estos tres elementos tomando como ejemplo el contrato de compraventa de un bien inmueble, es decir, una propiedad.

  • Este tipo de compraventa debe constar en escritura pública y la misma es firmada ante un notario público, a fin de que se cumpla con la solemnidad de este proceso y en este momento se ve reflejado en la firma el consentimiento de ambas partes.
  • El objeto es el bien inmueble
  • Y la causa es la entrega del bien a cambio de la remuneración económica.


Para que el contrato tenga validez no puede faltar ninguno de los requisitos que señalamos anteriormente.

Ahora bien, al haber hablado de los elementos para su validez podemos señalar ciertas cláusulas que recomendamos tener en cuenta al momento de celebrar un contrato de compraventa de un bien inmueble, no sin antes mencionar que debemos verificar si la finca se encuentra debidamente registrada en el Registro Público de Panamá a nombre del vendedor:

  1. En el caso que un tercero este representando a la otra parte que esté debidamente facultado mediante poder o acta de autorización;
  2. El acuerdo de las partes de manera expresa, en donde uno se obliga a vender y el otro a comprar, ya que con esto se cumple el requisito del consentimiento.
  3. El compromiso por parte del vendedor al saneamiento en caso de evicción y vicios ocultos; para que se produzca el saneamiento en caso de evicción es necesario que el comprador haya sufrido la pérdida de la cosa vendida, privación de la misma por sentencia ejecutoriada producida por hechos anteriores a la venta y los vicios ocultos son aquellos defectos de construcción detectados posteriormente en las viviendas usadas, que fueron originados por una mala práctica en la construcción o por el tipo de material utilizado y no pudieron ser hallados inicialmente a simple vista, podemos dar a manera de ejemplo: los levantamientos de baldosas, las goteras.
  4. Si es un apartamento, verificar que consten los bienes anejos que se están traspasando junto a la finca, tales como los estacionamientos y depósitos;
  5. El precio de venta y las formas de pago, incluyendo el modo; recomendamos que el pago final se hago al momento de inscribirse la escritura de compraventa en el Registro Público, para mayor seguridad de las partes se puede solicitar la carta promesa de pago emitida por un banco o pueden emitir un cheque y dejarlo en custodia de la notaria en donde se cierre la escritura;
  6. Determinar el monto de mejoras y terreno para efectos registrales;
  7. Señalar los documentos y objetos que el vendedor debe entregar al comprador;
  8. La cláusula penal, la cual se refiere al compromiso que tienen las partes al pago de una determinada suma de dinero que representa la indemnización en caso de incumplimiento por causas imputables.
  9. Recomendamos realizar la media firma en cada una de las páginas, para que ninguna de las páginas pueda llegar a ser modificadas y en caso de que ambas partes acuerden realizar una modificación se realice mediante adenda.

Gracias por su confianza continua en Broce Pinilla & Asociados. Si tiene preguntas o inquietudes, no dude en comunicarse con nosotros.

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